房價下跌不得超過15%！2021首個限跌令爆出樓市驚人真相！-行業(yè)資訊電商資訊

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作者|周松濤

來源|首席財經(jīng)觀察（ID：meirijingji001）

一半火焰，一半海水！

樓市正在上演極致的撕裂與冷熱不均。

一、2021，首個限跌令出臺！

房價高企，很多城市出臺了樓市調控新政，抑或是調控加碼，升級。

深圳此前還出臺了二手房指導價，寧波，無錫，成都，紹興等城市紛紛跟進。

目的就是為了抑制房價過快上漲。

不過，近日卻有一個城市反其道而行之。

出臺了2023年首個限跌令，房價跌幅不得超過備案價的15%。

近日，湖南省岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設局下發(fā)了《關于房地產市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》，要求新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則無法網(wǎng)簽。

翻譯過來就是，房價不能漲，但也不能跌超過15%。

這類似股市的漲跌幅限制，相當于給樓市設置了一個跌停價，幅度是百分之十五。

岳陽雖然是2023年首個出臺限跌令的城市，但也只是今年，不是歷史上唯一一個這么做的。

2023年11月，馬鞍山住建局規(guī)定，新房降價幅度不能超過備案價的10%，否則不予備案。

2023年3月，東莞發(fā)布文件，嚴格限價，實際成交價格不得高于申報價，但也不得低于申報價格的90%。

今年8月11日，昆明召開座談會，要求樓市不得惡意降價，否則停止網(wǎng)簽。

不過，湖南岳陽的情況跟上面城市還是完全不同。

馬鞍山原本是一座煉鋼煉出來的城市，屬于資源轉型，2023年，2023年經(jīng)歷樓市寒冬。

東莞是新一線城市，臨深城市，岳陽沒有可比性。

昆明只是聲明不得惡意降價，并沒有給出具體的數(shù)字。

二、托市還是樓市寒冬？

很多人可能不理解。

房價上漲的時候，都是翻倍，翻幾倍，一直不停漲，漲不停，譬如深圳二手房均價已接近9萬每平米。

十年之前，深圳二手房均價還不到2萬一平米。

漲的時候不限制，還沒開始下跌就要限制下跌幅度？

岳陽為什么要設置房價跌停價？

這是逆勢而為，是托市的表現(xiàn)嗎？

實際上并非如此。

首先，文件也說了，實際價格不得高于備案價，說明還是要求房價不得上漲。

其次，現(xiàn)在開發(fā)商的日子不太好過，特別是三條紅線壓頂，融資變得愈發(fā)困難，為了回籠資金，會出現(xiàn)大幅降價的可能。

降價不好嗎？

沒買房的人可能覺得是好事，可已經(jīng)買房的人就不能接受大幅降價了。

此前，就有業(yè)主因為買房之后降價而去維權的情況。

岳陽此次規(guī)定降價不得超過15%，從某種程度上是為了維護樓市的正常秩序。

作為三四線城市，土地財政也是需要考慮的一方面，房價如果下跌幅度過大，會影響當?shù)氐慕?jīng)濟和財政收入。

此前，岳陽6月、7月份新房銷售價格已呈持續(xù)下滑趨勢。其6月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，7月跌幅較6月繼續(xù)擴大。

國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，7月份70城商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅均總體回落。

而湖南岳陽市的新房環(huán)比跌幅則為全國第一，較上月下跌了0.7%。

那么，是不是岳陽樓市進入寒冬，要救市了？

也不是！

雖然環(huán)比跌幅第一，但也只有1%不到，完全是正常的波動。

三、釋放重磅信號

岳陽樓市有自身的特點，并且只是三四線城市。

作為2023年實施首個限跌令的城市還是釋放了重要樓市信號。

1、樓市降溫跡象明顯

實際上，不只是岳陽這樣的三四線城市。

房價最高的深圳，亦是如此。

最新數(shù)據(jù)顯示，7月，深圳市二手住宅成交2557套，連續(xù)4個月下跌，創(chuàng)近17個月新低，同比下跌超過80%，成交面積為24.02萬平方米，同比下跌79%。

房價下跌的區(qū)域也超過50%。

中介的動向也是樓市溫度的見證。

今年以來深圳已經(jīng)有超過2000名的星級從業(yè)人員離開了房地產行業(yè)，根據(jù)深圳中介協(xié)會顯示去年年底深圳星級從業(yè)人員有47,840人，截止到7月1日的數(shù)據(jù)為45,458人。

全國來看，統(tǒng)計局重點監(jiān)測的70城中，僅有41城二手房價環(huán)比上漲，數(shù)量為年內單月最少，且為連續(xù)第四個月縮減。

相較于2023年的局部高溫，2023年，樓市確實開始降溫。

2、調控不是為了讓房價下跌

樓市調控，是為了抑制房價過快上漲，從來都不是為了讓房價下跌。

今年以來，全國各地出臺的房地產調控達380次之多，其中7月調控達66次，創(chuàng)年內單月調控次數(shù)之最。

調控頻繁，力度也在加大，趨勢還在繼續(xù)。

房價是不是要大跌了？

沒買房的人，是不是要繼續(xù)等待大跌之后再入手？譬如跌個50%？

房價大跌的基礎并不存在。

從市場供需來看，需求沒有發(fā)生改變。有自己的房子才算有家，這是國人難以改變的潛意識，現(xiàn)在談婚論嫁的基本條件也是有房。

2023年中國住房市值為62.6萬億美元，遠高于美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計的31.5萬億美元。

住房市值占股債房市值的比例看，2023年中國為66.6%，高于美國的27%、日本的37%、英國的49%、法國的56%、德國的64%。

我國家庭總資產中，房產占比超過70%，美國只有不到35%。

很多家庭的購房都不是全款，基本上來自銀行的房貸。

一句話，房價不能大跌。

3、成本上漲，房價難跌

地價越來越高，已經(jīng)漲到6763元每平米，當期房價卻只有9864元每平米，地價在房價中占比高達68%，建材和人工也在不斷上漲，開發(fā)商的建房成本不斷增加，房價大幅下跌的基礎并不存在。

限價將成為常態(tài)，既會限制房價上漲，也會限制房價大幅下跌。

未來樓市大概率會在一個狹小空間窄幅波動，不會大起大落。

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