暴跌660萬！學(xué)區(qū)房-徹底涼了！-行業(yè)資訊電商資訊

本文主題電商行業(yè)觀察,房價(jià),購房,房價(jià)暴跌,房價(jià)開始下跌,多校劃片,行業(yè)資訊。

作者|周松濤

來源|首席財(cái)經(jīng)觀察（ID：meirijingji001）

捧得越高，摔得越慘！

學(xué)區(qū)房正在演繹亙古不變的真理。

一、最嚴(yán)新規(guī)，學(xué)區(qū)房大降溫

屋漏偏逢連夜雨，學(xué)區(qū)房的好日子到頭了！

傳聞已久的多校劃片終于落地了。

近日，北京市西城區(qū)明確，2023年7月31日后購房家庭，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

什么是多校劃片？

多校劃片是指一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校。多校劃片會(huì)將熱點(diǎn)小學(xué)、初中分散至每個(gè)片區(qū)，確保各片區(qū)之間大致均衡。在具體操作中，實(shí)行多校劃片將通過隨機(jī)派位方式分配熱點(diǎn)學(xué)校招生名額。派位未能進(jìn)入熱點(diǎn)學(xué)校的學(xué)生，仍應(yīng)就近安排至其他學(xué)校入學(xué)。

此前是一套住房對(duì)應(yīng)一個(gè)學(xué)校，多校劃片后，一套住房對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校。

也就是說，即使你買了學(xué)區(qū)房，也會(huì)和學(xué)校周邊的居民（非學(xué)區(qū)房）共享機(jī)會(huì)。

通俗點(diǎn)說，之前高價(jià)買入的學(xué)區(qū)房，由于多校劃片極有可能分到普通學(xué)校。

在個(gè)別片區(qū)，凡是去年7月之后購買學(xué)區(qū)房的，全部被分配到鄰近片區(qū)，不只是“多校劃片”，更是“不分片區(qū)多校劃片”。

至于分配到哪個(gè)學(xué)校，沒有規(guī)律、不能干預(yù)，公平搖號(hào)。

花的溢價(jià)高價(jià)錢白花了，特別是賭學(xué)區(qū)房升值的投資客。

實(shí)際上，不止是北京，很多一線城市學(xué)區(qū)房已經(jīng)開始降溫。

深圳，房價(jià)高居全國第一，學(xué)區(qū)房價(jià)格更是離譜。

今年2月8日深圳官方指導(dǎo)價(jià)發(fā)布以來，頂級(jí)學(xué)區(qū)房的房源拍賣價(jià)格大降。

南山區(qū)觀海臺(tái)的樓盤房源，兩天內(nèi)報(bào)價(jià)下調(diào)140萬。其中，5月7日下降110萬；5月8日，業(yè)主又下調(diào)了30萬。該樓盤位于南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)，有配套名校。

此外，去年漲幅靠前的八卦嶺片區(qū)一周內(nèi)也大降10%。公開數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房（含自助）網(wǎng)簽量為4396套，環(huán)比下滑9.7%。

在阿里拍賣網(wǎng)上，有一套國城花園房源以2206萬元成交，成交價(jià)與2月初同一戶型房源相比，狂降662萬元。

除了超級(jí)一線城市，新一線城市的學(xué)區(qū)房價(jià)格也在悄然發(fā)生變化。

杭州頂級(jí)學(xué)區(qū)房“文鼎苑”的價(jià)格最近開始大幅度跳水。

目前，文鼎苑掛牌量132套。5月份，文鼎苑的成交均價(jià)為98900元/㎡，而最新成交均價(jià)已經(jīng)降至77240元/㎡，降幅約20000元/㎡。

杭州學(xué)區(qū)房價(jià)格下跌，主要得益于杭州的兩個(gè)重磅政策。

首先是將分配生的比例從50%提高到60%。

提高分配生的比例，就是說初升高的名額，60%按學(xué)校來分，40%按照成績來分。這就讓初中學(xué)區(qū)房的含金量變低了，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)初中教學(xué)實(shí)力與生源明顯更好，按成績來選拔是更占優(yōu)勢的。

其次，就是降低中考難度。

試卷難度太低，優(yōu)等生與中等生拉不開差距，大家分?jǐn)?shù)都差不多的好，這就讓好的學(xué)校失去了校外競爭的優(yōu)勢，也只能在校內(nèi)爭名額了。

這樣一來，杭州的學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢就不復(fù)存在，價(jià)格下跌也不足為奇了。

北京，深圳，杭州等一線城市和新一線城市學(xué)區(qū)房降溫或許只是開始，不出意外，更多城市的學(xué)區(qū)房也將迎來大降溫。

二、為什么是學(xué)區(qū)房？

早在4月30日，重要會(huì)議就強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)。

5月17日，南京市房產(chǎn)局會(huì)同市教育局等部門，對(duì)全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)檢查。各區(qū)累計(jì)檢查了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)191家，檢查組隨機(jī)抽查了17家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店，重點(diǎn)檢查是否存在以學(xué)區(qū)房名義宣傳推廣房源、是否存在以學(xué)區(qū)房名義炒作房價(jià)等問題。

5月19日，成都市教育局聯(lián)合成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市市場監(jiān)督管理局印發(fā)了《關(guān)于開展學(xué)區(qū)房等虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確2023年5-6月，全市開展學(xué)區(qū)房等虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作。

《通知》指出，專項(xiàng)整治的主要范圍包括從事商品房銷售及二手房買賣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房源信息發(fā)布平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)媒體等市場主體的以下三種行為：以廣告或其他形式的宣傳明示或者暗示購買者可以簽約入讀、劃片入讀特定中小學(xué)的；在廣告或其他形式的宣傳中使用學(xué)位房、學(xué)區(qū)房、學(xué)府房、名校配套等引發(fā)購房者對(duì)特定中小學(xué)入學(xué)資格產(chǎn)生誤解的；以書面或口頭形式承諾特定中小學(xué)入學(xué)資格的。

5月24日，廣州市教育局等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)配套教育設(shè)施廣告宣傳的意見》的通知，對(duì)教育資源無中生有、夸大事實(shí)、信息不完整、告知缺位等宣傳現(xiàn)象進(jìn)行依法查處，并提出規(guī)劃階段、建設(shè)過程、銷售合同、銷售過程等多方面監(jiān)管，指出要依法依規(guī)對(duì)違法違規(guī)行為予以懲處，加強(qiáng)“守信激勵(lì)”和“失信懲戒”，強(qiáng)化綜合治理。

為什么學(xué)區(qū)房成為了重點(diǎn)整治對(duì)象？

過去，只要家長們有錢，就能花高價(jià)買學(xué)區(qū)房，自己的孩子能上最好的學(xué)校。對(duì)一個(gè)家庭來說，只要有錢就能買學(xué)區(qū)房，就能上好的公辦學(xué)校。對(duì)更多家庭來說，高高在上的學(xué)區(qū)房價(jià)格只能望而卻步，對(duì)教育資源的均衡化，是莫大的傷害。

正是因?yàn)橛诖耍瑢W(xué)區(qū)房價(jià)格不斷被推高，其中，除了部分是剛需真正想讓小孩上好學(xué)校，更多的是炒房客的興風(fēng)作浪。

還是五年之前，一條“學(xué)區(qū)過道”單價(jià)就高達(dá)13萬7，像這樣價(jià)值150萬的過道成為了市民落戶，孩子上學(xué)爭相購買的對(duì)象。

在2023年的雙十一，位于北京西城區(qū)爛縵胡同的一套5.6平方米的“破舊小”學(xué)區(qū)房在網(wǎng)上的起拍價(jià)為47萬元，市場估價(jià)65萬元。

5.6平米，連一張大一點(diǎn)的床都擺不下，卻要60幾萬！

缺地更缺學(xué)校的深圳，更是學(xué)區(qū)房炒作的重災(zāi)區(qū)。

深圳年輕人居多，近年持續(xù)進(jìn)入結(jié)婚，生育和子女上學(xué)的高峰期！

2023年，深圳的小學(xué)生人口數(shù)量就突破了100萬，不僅基數(shù)大，增長率也很高，增量位居全國第一。

百花片區(qū)，深圳最有名的名校區(qū)，均價(jià)在福田，只比香蜜湖低，要知道香蜜湖是深圳數(shù)一數(shù)二的豪宅區(qū)。

2023年，百花片區(qū)已經(jīng)成為福田最貴的地方。

超過30年的“老破小”，掛牌價(jià)也超過12萬每平米，令人瞠目結(jié)舌。

學(xué)區(qū)房價(jià)格畸高，讓很多家長苦不堪言。

如今，針對(duì)學(xué)區(qū)房的重磅政策正在不斷出臺(tái)，對(duì)家長來說是絕對(duì)利好，同時(shí)，也能斷了炒房客的后路。

三、樓市再出新政，炒房客遭重?fù)?/h3>

學(xué)區(qū)房降溫，廣大家長如釋重負(fù)。

這個(gè)周末，剛需再次迎來好消息。

7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。

意見明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

直接說重點(diǎn)：

主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定

相對(duì)于樓市調(diào)控，增加保障性住房更能從根本上抑制房價(jià)過快上漲。

第七次全國人口普查結(jié)果顯示，2023年我國有3.76億流動(dòng)人口，這些群體普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而目前租賃市場供給的主體是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房的供給規(guī)模也并不大，導(dǎo)致新市民、青年人等群體存在住房條件較差、尋找合適房源較為困難的問題。

供需決定價(jià)格，市場上的房源，低價(jià)房價(jià)增多了，房價(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)就不復(fù)存在。

租房的人多了，買房的熱情自然就會(huì)下降，整個(gè)樓市的溫度也會(huì)下降。

這對(duì)炒房客可不是一個(gè)好消息。

近期部分城市，部分銀行的二手房貸款額度緊張，有的直接沒有額度，相當(dāng)于二手房停貸

炒房客往往緊盯著那些升值潛力的樓盤，大量囤房或者組團(tuán)買房，等到房價(jià)漲起來的時(shí)候再出手，或者一起哄抬房價(jià)，利用輿論，再高價(jià)出售。

現(xiàn)在，二手房停貸，鎖死二手房流動(dòng)性，讓房產(chǎn)失去交易價(jià)值，這房子就砸在炒房客自己手上了。

現(xiàn)在，加快保障性住房供給，疊加二手房貸款額度緊張，炒房客可謂是雪上加霜。

炒房客不僅有資金成本，還有時(shí)間成本，他們身上本來就有很多貸款，他們投資的房子沒有升值空間，只要不漲，或者說漲的幅度不足以支付利息，就相當(dāng)于是虧損，一旦資金鏈斷裂，就會(huì)像滾雪球一樣，徹底崩潰。

那么問題來了，增加保障性住房對(duì)剛需是否是利好？

毫無疑問，絕對(duì)利好！

供給增加，房價(jià)就會(huì)降溫，剛需就不會(huì)像以前一樣，延遲一天買房就會(huì)多出幾十萬的購房成本。

現(xiàn)在是剛需買房的好時(shí)機(jī)嗎？

沒錯(cuò)！

樓市調(diào)控從來都不是為了讓房價(jià)下跌，是抑制房價(jià)過快上漲。

樓市大幅下跌的基礎(chǔ)并不存在。

特別是考慮到此前，全球放水，貨幣寬松，利率相對(duì)較低，隨著疫情好轉(zhuǎn)，全球放水的節(jié)奏會(huì)變慢，未來的某個(gè)時(shí)候，全球?qū)捤韶泿耪邥?huì)結(jié)束，從降息周期轉(zhuǎn)為加息周期。

也就是說，未來的利率大概率會(huì)處于上升周期。

我們現(xiàn)在購房實(shí)行LPR利率，這個(gè)利率已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月沒有變動(dòng)過了。

也就是說，央行沒有加息，但地方銀行卻可以加點(diǎn)來調(diào)節(jié)房貸。

以廣州為例，工行廣州分行首二套房貸利率分別調(diào)整為5.55%（LPR+90BP）和5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，雙雙上升了50個(gè)基點(diǎn)，2023年剛剛過半，已經(jīng)四連漲了。

房貸利率上漲，剛需每月所需還的房貸自然會(huì)增加，整個(gè)購房成本也會(huì)增加。

剛需購房不以投資為目的，用于自住，不必過分在意房價(jià)短期的漲跌，在LPR未來可能上升的情況下，現(xiàn)在購房的成本相對(duì)更低。

不過，學(xué)區(qū)房價(jià)格嚴(yán)重偏高，完全偏離了市場真正價(jià)值軌道，現(xiàn)在正處于重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，購買學(xué)區(qū)房需要更加謹(jǐn)慎，觀望為宜。

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