淘寶拍賣房產(chǎn)五個(gè)陷阱你跳過(guò)了嗎?

相信買(mǎi)房是中國(guó)人無(wú)法逃避的一個(gè)問(wèn)題，特別在多地除了限購(gòu)政策之后，淘寶司法拍賣房產(chǎn)成為了廣大朋友們的一個(gè)新選擇，很多朋友在問(wèn)開(kāi)淘，淘寶司法拍賣房產(chǎn)會(huì)不會(huì)有問(wèn)題?沒(méi)有擺在明面上的，我們沒(méi)辦法一眼看到的!今天開(kāi)淘就帶來(lái)史上最詳盡淘寶司法拍賣房產(chǎn)全過(guò)程。

朋友們，今天開(kāi)淘帶來(lái)了史上最詳盡的淘寶司法拍賣房產(chǎn)全過(guò)程!大家想不想看!想不想懂!想不想了解!想不想知道!想不想長(zhǎng)知識(shí)!想不想跳坑!哦，不，不對(duì)，說(shuō)錯(cuò)了，想不想不跳坑!

為什么說(shuō)這件事,因?yàn)槲以谔詫毸痉ㄅ馁u上幾經(jīng)周折，買(mǎi)到了一套還算滿意的房子，只花了市場(chǎng)價(jià)的六點(diǎn)幾折。對(duì)于苦逼的我來(lái)說(shuō)，節(jié)約的錢(qián)，夠我工作兩年以上。把我總結(jié)了一年半的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)分享給大家，獻(xiàn)給有需要的朋友。

我工作清閑，沒(méi)事的時(shí)候就在淘寶上東點(diǎn)點(diǎn)，西逛逛。幾年前就看到了淘寶的“淘寶司法拍賣”這個(gè)版塊，點(diǎn)進(jìn)去看看，拍賣的有豪車，房產(chǎn)，商鋪，地皮...很多東西，和我也沒(méi)什么關(guān)系，也就沒(méi)再關(guān)注。直到去年，家里商量著要按揭一套小戶型，我的任務(wù)就是網(wǎng)上查樓盤(pán)信息，實(shí)地考察，售樓部咨詢，籌首付，辦手續(xù)，還貸款。看了很多樓盤(pán)，要么太貴買(mǎi)不起，要么位置不好戶型不好，突然一天，想起淘寶上有個(gè)司法拍賣，房子比較便宜，立刻點(diǎn)進(jìn)去看看。

淘寶司法拍賣，其實(shí)就是法院強(qiáng)制執(zhí)行的資產(chǎn)。比如你有套按揭的房子價(jià)值100萬(wàn)，欠銀行10萬(wàn)元貸款，還不起月供了，銀行就會(huì)向法院起訴你，起訴成功后，法院就強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，拍賣以80萬(wàn)成交，還掉銀行10萬(wàn)元的貸款，剩下70萬(wàn)你就拿走，整個(gè)流程結(jié)束。表面上看起來(lái)很簡(jiǎn)單，我們就去購(gòu)買(mǎi)被拍賣的房產(chǎn)，付款，過(guò)戶，就可以了。

實(shí)際上，第一個(gè)貓膩，也是最難處理的貓膩出現(xiàn)了。如果你是被執(zhí)行人，你心甘情愿被趕走嗎?但是你又還不起銀行的10萬(wàn)元貸款，怎么辦呢?沒(méi)有辦法，只能眼睜睜看著自己的房子被拍賣，被過(guò)戶，但是你不搬走，法院把你沒(méi)辦法，家里有個(gè)七老八十的老人效果就更好了，法警也不敢來(lái)拉你一下，買(mǎi)房子的人就更沒(méi)辦法了。房子就這麼住著，法律還規(guī)定，如果被執(zhí)行人名下只有一套房產(chǎn)，沒(méi)有其他可供居住的地方，是不能被強(qiáng)制執(zhí)行搬遷的，意思就是說(shuō)如果你想讓被執(zhí)行人搬走的話，你還得給他租一個(gè)房子，讓他有個(gè)住的地方。但事情都鬧到這一步的話，你就算去租個(gè)別墅，被執(zhí)行人不搬你也沒(méi)辦法。法院理論上是有義務(wù)幫你清空房屋的，但是現(xiàn)在法院來(lái)一句“我們也沒(méi)辦法，你再等等吧”。據(jù)說(shuō)有人就這麼一等，就是幾十年。所以，我們第一步就是要實(shí)地考察，搞清楚，這個(gè)司法拍賣的房子，現(xiàn)在是什么居住情況，清水房最好，裝修過(guò)沒(méi)人居住也成，如果房主還在住在里面，那可就要小心加小心了!一不下心你花了大價(jià)錢(qián)買(mǎi)房子，結(jié)果你只買(mǎi)到了一張房產(chǎn)證。

第二個(gè)情況，就是房子現(xiàn)在租給別人。這種情況最多，商鋪的話這個(gè)情況更麻煩。法律上有這么一說(shuō)，租房子和買(mǎi)賣房屋沒(méi)啥關(guān)系，意思就是租房子的人和上任房東簽了租房合同，現(xiàn)在還沒(méi)到期，現(xiàn)在房子賣給你了，你不能把租房的人趕出去，還得等合同到期。這個(gè)時(shí)候如果租房人一次交了一年的房租，上任房東都被執(zhí)行資產(chǎn)，你是肯定找不到人的了，那你要么等合同到期，要么賠違約金賠房租才能把租房的人請(qǐng)走，但是有的房子的租約一簽就是20年啊，特別是一些商鋪和酒店式公寓，上任房東把該拿能拿的錢(qián)都拿走了，法院說(shuō)我拍的是房子，房子過(guò)戶給你了，關(guān)于租約合同，那是另外一件事情了，你可以起訴他。完了!你買(mǎi)到的，又是一張房產(chǎn)證，要用房子，先賠錢(qián)，要么再等20年。所以，這個(gè)關(guān)于房子現(xiàn)在是不是在租賃的現(xiàn)狀，在下手前也要先調(diào)查清楚，這些都是有人花了幾十上百萬(wàn)買(mǎi)回來(lái)的血的教訓(xùn)。

這兩種問(wèn)題都不存在，那可以開(kāi)始進(jìn)行拍賣流程，什么保證金，什么報(bào)名，付尾款，淘寶司法拍賣上寫(xiě)得很清楚，我就不再詳細(xì)說(shuō)明了。

下面來(lái)說(shuō)另外一個(gè)陷阱，銀行貸款，這個(gè)一不小心就會(huì)帶到溝里面去。在參與拍賣前，你去咨詢法院能不能貸款購(gòu)買(mǎi)，大部分法院都會(huì)說(shuō)可以用銀行貸款來(lái)支付尾款。好了，正式進(jìn)入拍賣程序，你交了保證金，你拍成功了，你去法院辦手續(xù)，你向銀行申請(qǐng)貸款，銀行同意你的貸款申請(qǐng)。當(dāng)你還沉浸在喜悅的心情中的時(shí)候，銀行需要你去房管局辦理房屋抵押，房屋抵押給銀行后，銀行就轉(zhuǎn)款給法院，整件事情就結(jié)束了。當(dāng)你去房管局的時(shí)候，窗口上的美女就會(huì)告訴你，房子還不在你名下，怎么辦抵押，你要先去法院把房子過(guò)戶到你名下才能辦理。于是你又去法院，法院那名有些謝頂?shù)姆ü倬蜁?huì)告訴你，款都沒(méi)打到法院，我們?cè)趺茨馨逊课葸^(guò)戶給你呢。咦?他們說(shuō)的好有道理，我們竟然無(wú)言以對(duì)!保證金也交了，拍賣也成功了，這下款貸不下來(lái)，怎么辦?這究竟是個(gè)什么情況，仔細(xì)分析，原來(lái)是最開(kāi)始咨詢法院的時(shí)候誤導(dǎo)我們說(shuō)可以貸款支付，你再去找那個(gè)略微謝頂?shù)姆ü?，他?huì)告訴你，法律規(guī)定拍賣資產(chǎn)是可以用貸款支付的，沒(méi)有說(shuō)錯(cuò)。銀行這邊再咨詢，這種情況是可以同意申請(qǐng)貸款，但是必須要房屋過(guò)戶后才能放款出來(lái)，也是符合規(guī)定，據(jù)說(shuō)銀行這種情況通過(guò)貸款申請(qǐng)而沒(méi)辦法辦理抵押放款的資料堆了一柜子。這就是一個(gè)巨坑，怎么辦?怎么辦?怎么辦?你只能找親戚朋友籌款，但這么大一筆錢(qián)，談何容易。于是沒(méi)有辦法，只能去用其他資產(chǎn)抵押貸款，或者找民間借貸，過(guò)橋資金，還有高利貸。這種情況怎么破?只能在拍賣前，先有個(gè)心理準(zhǔn)備，能籌集到全款資金，把法院的手續(xù)辦完后，就能在房管局過(guò)戶房產(chǎn)證，過(guò)戶完后，再向銀行申請(qǐng)抵押貸款，再把之前你籌集資金的時(shí)候欠的債還了，慢慢來(lái)還月供。

第四個(gè)問(wèn)題，通過(guò)法院等多種渠道了解該房屋及被執(zhí)行人的其他欠債信息。有的被執(zhí)行人，在北京有債務(wù)該房屋被北京查封，又在天津有債務(wù)被法院查封，還有民間借貸，高利貸等等。但是不能北京和天津的法院搭伙拍賣這房子呀，那怎么弄呢。這就是優(yōu)先處置權(quán)，誰(shuí)先起訴誰(shuí)先拍賣，比如北京法院先起訴，那就先拍賣，拍賣得來(lái)的錢(qián)，還掉北京的債后，有剩下的，再給天津法院。民間借貸和高利貸那就靠后站了。比如你拍到北京法院處置的這套房子，那天津法院就靠邊站了，這個(gè)可以忽略。問(wèn)題是民間借貸和高利貸，他們是不會(huì)按常規(guī)出牌的。房子你拍成功了，所有手續(xù)都完成了，搬進(jìn)去了，這個(gè)時(shí)候民間借貸的人找不到被執(zhí)行人，只能找到這套房子，那天天來(lái)鬧事，潑油漆。那就麻煩了。這個(gè)查詢主要從法院，銀行征信系統(tǒng)，公證處等地方入手，事情沒(méi)有弄清楚，千萬(wàn)不要手癢就去拍了。另外還有該房屋的水電，物管衛(wèi)生等等費(fèi)用，不要小看這筆費(fèi)用，有的房子好多年沒(méi)交過(guò)物管費(fèi)，還有的商鋪什么的，物管費(fèi)一個(gè)月一平米幾十元，拖過(guò)幾年不交，那可是很大一筆錢(qián)哦。法院是不管這些事的，一句話“所有費(fèi)用由賣家承擔(dān)”，責(zé)任全部撇開(kāi)。

上面的問(wèn)題都解決了，接著就是重頭戲，稅費(fèi)。很多拍了房子的同學(xué)，表面上好像占了大便宜，六折七折就買(mǎi)到了，到房管局過(guò)戶的時(shí)候，稅費(fèi)最高的花了成交額的40%，我的天呀!最后算下來(lái)比買(mǎi)新房子都貴的多，到那個(gè)時(shí)候進(jìn)退兩難，這時(shí)你就能感覺(jué)到掉在巨坑里面的酸爽。首先注意的是個(gè)人所得稅(這中間還包含遺產(chǎn)稅什么的)，個(gè)人所得稅分兩種，先說(shuō)第一種，網(wǎng)上有人拍了一套房子，房子是在一個(gè)年輕女孩名下的，這套房子是這女孩父母贈(zèng)與的，到了過(guò)戶的時(shí)候，贈(zèng)與的房產(chǎn)的個(gè)人所得稅是20%，其他稅費(fèi)另外算。我的天!100萬(wàn)的房子20%就是20萬(wàn)啊，20萬(wàn)的稅是什么概念!所以這個(gè)情況再拍前一定要弄清楚啊。另外一種個(gè)人所得稅是被執(zhí)行人除了這套房子之外還有另外的房產(chǎn)，需要交納3%的個(gè)人所得稅，這個(gè)每個(gè)人都需要交納的。本來(lái)這些稅都是應(yīng)該由被執(zhí)行人交納的，但是明顯找不到人了，所以法院由來(lái)一句“所有費(fèi)用由賣家承擔(dān)”，又解釋清楚了。契稅3%，另外房產(chǎn)證辦出來(lái)2年以上的免交營(yíng)業(yè)稅，如果沒(méi)有達(dá)到兩年，還得有個(gè)5.6%的營(yíng)業(yè)稅。所以最便宜的情況下應(yīng)該就是11.6%的稅費(fèi)了，這個(gè)也一定要搞清楚。

以上就是在淘寶司法拍賣中遇到的主要的幾個(gè)大問(wèn)題，這些問(wèn)題，淘寶司法拍賣給了你一個(gè)月公示期的時(shí)間去甄別，去準(zhǔn)備。其他的小問(wèn)題還有很多，什么法院的電話打十次只能接通一次啊，房管局的冷面美女愛(ài)理不理啊，跑斷腿辦各種各樣的手續(xù)啊，這些我就不再詳細(xì)介紹了?？偟膩?lái)說(shuō)，淘寶司法拍賣是一個(gè)很好的渠道，仔細(xì)觀察，慢慢研究，真的能買(mǎi)到很便宜的房子。有的朋友在拍賣過(guò)程也會(huì)遇到講道理的房東，也很配合的。上面舉的例子都是比較極端的情況，能躲過(guò)這些情況，那就萬(wàn)事大吉了。

另外還有在拍賣過(guò)程中，有很多的訣竅和方法，能盡最大努力去降低最后的成交價(jià)，拍賣過(guò)程中經(jīng)常會(huì)看到兩個(gè)人相互抬價(jià)，最后把成交價(jià)抬高了幾十萬(wàn)的都有，這可是真金白銀拿來(lái)相互傷害啊，有的時(shí)候我們是可以想辦法把這些問(wèn)題避免掉的。

朋友們，看了開(kāi)淘帶來(lái)的淘寶司法拍賣房產(chǎn)全過(guò)程后，是不是對(duì)淘寶司法拍賣房產(chǎn)的信心更足了呢?有需要的朋友趕緊去淘寶司法拍賣看看，時(shí)不待我!

這個(gè)問(wèn)題還有疑問(wèn)的話，可以加幕.思.城火星老師免費(fèi)咨詢，微.信號(hào)是為: msc496。

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