淘寶拍賣房產(chǎn)五個(gè)陷阱你跳過了嗎？

關(guān)于苦逼的我來說，節(jié)省的錢，夠我作業(yè)兩年以上。

把我總結(jié)了一年半的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)共享給咱們，獻(xiàn)給有需求的朋友。

我作業(yè)清閑，沒事的時(shí)分就在淘寶上東點(diǎn)點(diǎn)，西逛逛。

幾年前就看到了淘寶的“淘寶司法拍賣”這個(gè)版塊，點(diǎn)進(jìn)去看看，拍賣的有豪車，房產(chǎn)，商鋪，地皮...許多東西，和我也沒什么聯(lián)系，也就沒再關(guān)注。

直到去年，家里商量著要按揭一套小戶型，我的使命便是網(wǎng)上查樓盤信息，實(shí)地考察，售樓部咨詢，籌首付，辦手續(xù)，還借款。

看了許多樓盤，要么太貴買不起，要么位置不好戶型不好，忽然一天，想起淘寶上有個(gè)司法拍賣，房子比較便宜，馬上點(diǎn)進(jìn)去看看。

淘寶司法拍賣，其實(shí)便是法院強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)物。

比方你有套按揭的房子價(jià)值100萬，欠銀行10萬元借款，還不起月供了，銀行就會(huì)向法院申述你，申述成功后，法院就強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，拍賣以80萬成交，還掉銀行10萬元的借款，剩余70萬你就拿走，整個(gè)流程完畢。

表面上看起來很簡單，咱們就去購買被拍賣的房產(chǎn)，付款，過戶，就能夠了。

實(shí)際上，第一個(gè)貓膩，也是最難處理的貓膩呈現(xiàn)了。

假如你是被執(zhí)行人，你心甘情愿被趕走嗎?

但是你又還不起銀行的10萬元借款，怎樣辦呢?

沒有辦法，只能眼睜睜看著自己的房子被拍賣，被過戶，但是你不搬走，法院把你沒辦法，家里有個(gè)七老八十的老人作用就更好了，法警也不敢來拉你一下，買房子的人就更沒辦法了。

房子就這麼住著，法令還規(guī)定，假如被執(zhí)行人名下只要一套房產(chǎn)，沒有其他可供寓居的當(dāng)?shù)?，是不能被?qiáng)制執(zhí)行搬家的，意思便是說假如你想讓被執(zhí)行人搬走的話，你還得給他租一個(gè)房子，讓他有個(gè)住的當(dāng)?shù)亍?/p>

但工作都鬧到這一步的話，你就算去租個(gè)別墅，被執(zhí)行人不搬你也沒辦法。

法院理論上是有義務(wù)幫你清空房子的，但是現(xiàn)在法院來一句“咱們也沒辦法，你再等等吧”。

據(jù)說有人就這麼一等，便是幾十年。

所以，咱們第一步便是要實(shí)地考察，搞清楚，這個(gè)司法拍賣的房子，現(xiàn)在是什么寓居狀況，清水房最好，裝飾過沒人寓居也成，假如房主還在住在里邊，那可就要當(dāng)心加當(dāng)心了!一不下心你花了大價(jià)錢買房子，結(jié)果你只買到了一張房產(chǎn)證。

第二個(gè)狀況，便是房子現(xiàn)在租給別人。

這種狀況最多，商鋪的話這個(gè)狀況更費(fèi)事。

法令上有這么一說，租房子和買賣房子沒啥聯(lián)系，意思便是租房子的人和就任房東簽了租房合同，現(xiàn)在還沒到期，現(xiàn)在房子賣給你了，你不能把租房的人趕出去，還得等合同到期。

這個(gè)時(shí)分假如租房人一次交了一年的房租，就任房東都被執(zhí)行財(cái)物，你是肯定找不到人的了，那你要么等合同到期，要么賠違約金賠房租才能把租房的人請(qǐng)走，但是有的房子的租約一簽便是20年啊，特別是一些商鋪和酒店式公寓，就任房東把該拿能拿的錢都拿走了，法院說我拍的是房子，房子過戶給你了，關(guān)于租約合同，那是別的一件工作了，你能夠申述他。

完了!你買到的，又是一張房產(chǎn)證，要用房子，先賠錢，要么再等20年。

所以，這個(gè)關(guān)于房子現(xiàn)在是不是在租賃的現(xiàn)狀，在下手前也要先調(diào)查清楚，這些都是有人花了幾十上百萬買回來的血的經(jīng)驗(yàn)。

這兩種問題都不存在，那能夠開始進(jìn)行拍賣流程，什么保證金，什么報(bào)名，付尾款，淘寶司法拍賣上寫得很清楚，我就不再詳細(xì)說明了。

下面來說別的一個(gè)陷阱，銀行借款，這個(gè)一不當(dāng)心就會(huì)帶到溝里邊去。

在參與拍賣前，你去咨詢法院能不能借款購買，大部分法院都會(huì)說能夠用銀行借款來付出尾款。

好了，正式進(jìn)入拍賣程序，你交了保證金，你拍成功了，你去法院辦手續(xù)，你向銀行請(qǐng)求借款，銀行贊同你的借款請(qǐng)求。

當(dāng)你還沉浸在高興的心境中的時(shí)分，銀行需求你去房管局處理房子典當(dāng)，房子典當(dāng)給銀行后，銀行就轉(zhuǎn)款給法院，整件工作就完畢了。

當(dāng)你去房管局的時(shí)分，窗口上的美人就會(huì)告訴你，房子還不在你名下，怎樣辦典當(dāng)，你要先去法院把房子過戶到你名下才能處理。

所以你又去法院，法院那名有些謝頂?shù)姆ü倬蜁?huì)告訴你，款都沒打到法院，咱們?cè)鯓幽馨逊孔舆^戶給你呢。

咦?

他們說的好有道理，咱們居然無言以對(duì)!保證金也交了，拍賣也成功了，這下款貸不下來，怎樣辦?

這究竟是個(gè)什么狀況，仔細(xì)分析，原來是最開始咨詢法院的時(shí)分誤導(dǎo)咱們說能夠借款付出，你再去找那個(gè)稍微謝頂?shù)姆ü?，他?huì)告訴你，法令規(guī)定拍賣財(cái)物是能夠用借款付出的，沒有說錯(cuò)。

銀行這邊再咨詢，這種狀況是能夠贊同請(qǐng)求借款，但是必需求房子過戶后才能放款出來，也是符合規(guī)定，據(jù)說銀行這種狀況經(jīng)過借款請(qǐng)求而沒辦法處理典當(dāng)放款的材料堆了一柜子。

這便是一個(gè)巨坑，怎樣辦?

怎樣辦?

怎樣辦?

你只能找親戚朋友籌款，但這么大一筆錢，談何容易。

所以沒有辦法，只能去用其他財(cái)物典當(dāng)借款，或許找民間假貸，過橋資金，還有高利貸。

這種狀況怎樣破?

只能在拍賣前，先有個(gè)心理準(zhǔn)備，能籌集到全款資金，把法院的手續(xù)辦完后，就能在房管局過戶房產(chǎn)證，過戶完后，再向銀行請(qǐng)求典當(dāng)借款，再把之前你籌集資金的時(shí)分欠的債還了，慢慢來還月供。

第四個(gè)問題，經(jīng)過法院等多種途徑了解該房子及被執(zhí)行人的其他欠債信息。

有的被執(zhí)行人，在北京有債款該房子被北京查封，又在天津有債款被法院查封，還有民間假貸，高利貸等等。

但是不能北京和天津的法院合伙拍賣這房子呀，那怎樣弄呢。

這便是優(yōu)先處置權(quán)，誰先申述誰先拍賣，比方北京法院先申述，那就先拍賣，拍賣得來的錢，還掉北京的債后，有剩余的，再給天津法院。

民間假貸和高利貸那就靠后站了。

比方你拍到北京法院處置的這套房子，那天津法院就靠邊站了，這個(gè)能夠疏忽。

問題是民間假貸和高利貸，他們是不會(huì)按常規(guī)出牌的。

房子你拍成功了，一切手續(xù)都完成了，搬進(jìn)去了，這個(gè)時(shí)分民間假貸的人找不到被執(zhí)行人，只能找到這套房子，那天天來鬧事，潑油漆。

那就費(fèi)事了。

這個(gè)查詢首要從法院，銀行征信系統(tǒng)，公證處等當(dāng)?shù)叵率?，工作沒有弄清楚，千萬不要手癢就去拍了。

別的還有該房子的水電，物管衛(wèi)生等等費(fèi)用，不要小看這筆費(fèi)用，有的房子好多年沒交過物管費(fèi)，還有的商鋪什么的，物管費(fèi)一個(gè)月一平米幾十元，拖過幾年不交，那但是很大一筆錢哦。

法院是不管這些事的，一句話“一切費(fèi)用由賣家承當(dāng)”，責(zé)任悉數(shù)撇開。

上面的問題都解決了，接著便是重頭戲，稅費(fèi)。

許多拍了房子的同學(xué)，表面上如同占了大便宜，六折七折就買到了，到房管局過戶的時(shí)分，稅費(fèi)最高的花了成交額的40%，我的天呀!最終算下來比買新房子都貴的多，到那個(gè)時(shí)分進(jìn)退維谷，這時(shí)你就能感覺到掉在巨坑里邊的酸爽。

首先注意的是個(gè)人所得稅(這中心還包含遺產(chǎn)稅什么的)，個(gè)人所得稅分兩種，先說第一種，網(wǎng)上有人拍了一套房子，房子是在一個(gè)年青女孩名下的，這套房子是這女孩爸爸媽媽贈(zèng)與的，到了過戶的時(shí)分，贈(zèng)與的房產(chǎn)的個(gè)人所得稅是20%，其他稅費(fèi)別的算。

我的天!100萬的房子20%便是20萬啊，20萬的稅是什么概念!所以這個(gè)狀況再拍前一定要弄清楚啊。

別的一種個(gè)人所得稅是被執(zhí)行人除了這套房子之外還有別的的房產(chǎn)，需求交納3%的個(gè)人所得稅，這個(gè)每個(gè)人都需求交納的。

本來這些稅都是應(yīng)該由被執(zhí)行人交納的，但是明顯找不到人了，所以法院由來一句“一切費(fèi)用由賣家承當(dāng)”，又解說清楚了。

契稅3%，別的房產(chǎn)證辦出來2年以上的免交營業(yè)稅，假如沒有到達(dá)兩年，還得有個(gè)5.6%的營業(yè)稅。

所以最便宜的狀況下應(yīng)該便是11.6%的稅費(fèi)了，這個(gè)也一定要搞清楚。

以上便是在淘寶司法拍賣中遇到的首要的幾個(gè)大問題，這些問題，淘寶司法拍賣給了你一個(gè)月公示期的時(shí)間去鑒別，去準(zhǔn)備。

其他的小問題還有許多，什么法院的電話打十次只能接通一次啊，房管局的冰臉美人愛理不理啊，跑斷腿辦各式各樣的手續(xù)啊，這些我就不再詳細(xì)介紹了。

總的來說，淘寶司法拍賣是一個(gè)很好的途徑，仔細(xì)觀察，慢慢研究，真的能買到很便宜的房子。

有的朋友在拍賣過程也會(huì)遇到講道理的房東，也很配合的。

上面舉的例子都是比較極點(diǎn)的狀況，能躲過這些狀況，那就萬事大吉了。

別的還有在拍賣過程中，有許多的訣竅和辦法，能盡最大努力去降低最終的成交價(jià)，拍賣過程中經(jīng)常會(huì)看到兩個(gè)人彼此抬價(jià)，最終把成交價(jià)抬高了幾十萬的都有，這但是真金白銀拿來彼此傷害啊，有的時(shí)分咱們是能夠想辦法把這些問題避免掉的。

有需求的朋友趕忙去淘寶司法拍賣看看，時(shí)不待我!

這個(gè)問題還有疑問的話，可以加幕.思.城火星老師免費(fèi)咨詢，微.信號(hào)是為: msc496。

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