社區(qū)O2O沖擊 如何“去物業(yè)化”？

否定自身是推陳出新的法門，譬如，硬盤“去硬件化”之后就有了云盤，雜志“去雜志化”就有了很多流行電子雜志，物業(yè)管理公司的“去物業(yè)化”的邏輯與此相通，都是為了適應(yīng)潮流，提升效率。

在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，“去物業(yè)化”趨勢越來越明顯，以往物業(yè)公司對社區(qū)全能式管理正不斷被其他社會力量所分化，很多社區(qū)O2O繞過物業(yè)公司直接針對居民提供各種到家、上門服務(wù)；而很多物業(yè)公司“空守寶山而不覺”，也未能享受到居民家庭生活消費帶來的巨大紅利。

還有一些物業(yè)公司試圖自己起一個O2O項目，本文試圖提供另一個思路，物業(yè)公司自身“去物業(yè)化”，整合全社會的資源，特別是O2O項目的優(yōu)勢來做物業(yè)服務(wù)。

一、社區(qū)經(jīng)濟的兩個不容忽視的重要特征：社區(qū)是居民家庭的落腳處，“家庭”、“社區(qū)”、“單位”三點一線式已成現(xiàn)代人的生活常態(tài)。

早些年瞄準社區(qū)營銷的是一些向老年人推銷醫(yī)療器械或保健品的地推團隊，伴隨電商的繁華和O2O模式的興起，社區(qū)作為消費者身邊“最后一公里”，漸成商家必爭之地。

（1）、相對封閉的生態(tài)系統(tǒng)：社區(qū)里有居委會、物業(yè)公司、業(yè)主、商戶等角色，有商超、集市、便利店、餐廳等場所，高端社區(qū)還有學(xué)校、藥店、醫(yī)院、會所等配套，社區(qū)幾乎囊括了所有便民業(yè)態(tài)。

各個社區(qū)在地域上相對分隔，管理上自成一體，使得很多社區(qū)O2O項目線下推廣成本居高不下，難以發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的“規(guī)模、連接、速度”優(yōu)勢而無功折返。

基于此，作者曾寫過《備受詬病的“拆圍墻”，能為社區(qū)O2O的滲透帶來轉(zhuǎn)機嗎？》一文詳細探討“開放型社區(qū)”給未來社區(qū)O2O線下滲透帶來的轉(zhuǎn)機。

（2）、居民家庭消費的“橋頭堡”：中國老百姓的消費習(xí)慣不同于西方，在面臨買房、裝修、買車、教育、醫(yī)療、投資等大宗家庭生活消費往往是出于集體決策，因此社區(qū)經(jīng)濟不是針對消費者個人的B2C，而是針對社區(qū)家庭的B2F模式（Business-To-Family）；隨著老百姓的家底越來越殷實，中產(chǎn)階級的崛起消費升級趨勢明顯，而社區(qū)作為“房地產(chǎn)后市場”和家庭消費全場景的重要入口，自然成為資本市場的“香餑餑”。

二、回顧物業(yè)公司是怎樣被社區(qū)O2O繞過去的？物業(yè)公司扮演的是全社區(qū)系統(tǒng)的守護者，負責維護治安，維修水、電、供暖等基礎(chǔ)設(shè)施，保護環(huán)境衛(wèi)生，看管公共空間，催繳物管費用，甚至還須留意登記房屋入住情況，監(jiān)理裝修施工，處理鄰里糾紛等各種庶務(wù)，是業(yè)主身邊的“大內(nèi)總管”。

物業(yè)占據(jù)明顯的地利優(yōu)勢，然而很多社區(qū)O2O項目在落地中，并沒有讓物業(yè)公司參與進來：（1）、房屋租賃、二手房交易大多是由業(yè)主與房產(chǎn)中介公司經(jīng)紀人單線聯(lián)系，而物業(yè)并無作為，而各大房產(chǎn)中介門店就在社區(qū)門口扎堆（物業(yè)有BBS論壇，原本可以輕松成為供需雙方的撮合者）。

（2）、裝修改造周期長、涉及環(huán)節(jié)多、材料多，業(yè)主沒有時間全程跟進，而很多裝修公司監(jiān)理容易出現(xiàn)偷工減料項目，第三方的家裝O2O平臺等出來后被業(yè)主接受（其實物業(yè)公司派遣服務(wù)人員擔任裝修監(jiān)理并不難）。

（3）、家政服務(wù)中的搬家、開荒、保潔、家電清洗、家居保養(yǎng)、保姆、搬家、開鎖等業(yè)務(wù)本是社區(qū)物業(yè)服務(wù)的強項，但58到家等O2O提供上門服務(wù)，用戶逐漸開始通過手機找家政服務(wù)，而不是找物業(yè)。

（4）、除了京東到家、58到家等此類O2O平臺外，很多垂直的O2O項目以單品切入社區(qū)市場，比如e袋洗就跨過了很多社區(qū)家門口的干洗店，成為洗衣市場巨頭后，又招募社區(qū)閑置勞動力當小e管家，做社區(qū)共享經(jīng)濟。

（5）、一些社區(qū)O2O大力整合便利店（小賣部）提供生鮮、蔬菜在線采購配送、費用代繳、上門維修等居民日常消費服務(wù)；也有一些社區(qū)商超O2O與物業(yè)公司合作，但跨過物業(yè)公司也無傷大雅。

眼看這么多業(yè)務(wù)在家門口流失，物業(yè)公司是不是以后只能收快遞、廢品和停車費呢？事實上，越來越多的社區(qū)開設(shè)安裝了自提快遞柜；已經(jīng)有回收家電廢品的O2O項目拿到融資了；針對社區(qū)內(nèi)的洗車、P2P租車等項目也多了起來。

站在物業(yè)公司的立場上說，物業(yè)管理應(yīng)該爭取的，以及本應(yīng)該很容易得到的市場，正被越來越多的O2O項目蠶食三、物業(yè)公司如何開啟“去物業(yè)化”進程？不過，在社區(qū)O2O的沖擊下，物業(yè)公司仍然占據(jù)著得天獨厚的優(yōu)勢：（1）、物業(yè)公司對小區(qū)住戶算是知根知底，ERP系統(tǒng)里有業(yè)主的真實數(shù)據(jù)，一些經(jīng)驗豐富的物業(yè)服務(wù)人員對于各家各戶結(jié)婚、生小孩、請保姆、裝修、家電清洗、家具保養(yǎng)、搬家等家長里短如天氣一樣敏感，這表明物業(yè)公司在滿足業(yè)主需求上占據(jù)先機。

（2）、業(yè)主傾向于與商家、鄰居等保持陌生的“弱關(guān)系”；而業(yè)主與物業(yè)之間卻是“強關(guān)系”，正所謂“低頭不見抬頭見“，有點抱怨、摩擦很正常，只要服務(wù)一點一滴的在改進，業(yè)主是能感觸到的。

（3）、由于社區(qū)的天然壁壘讓互聯(lián)網(wǎng)O2O項目一時找不到北，這為物業(yè)公司轉(zhuǎn)型贏得了時間。

“去物業(yè)化”絕不意味著物業(yè)公司放棄經(jīng)營物業(yè)，而是在此基礎(chǔ)上以更開放的姿態(tài)擁抱新技術(shù)和新變化，提升物業(yè)管理效率。

社區(qū)智能安防的普及就讓保安深夜巡邏被值班室監(jiān)控所替代，社區(qū)登記變?yōu)殚T禁刷卡，就大大降低人力成本，增加了社區(qū)居民的安全感。

物業(yè)公司可在保安、保潔、設(shè)備維修、園區(qū)綠化等雜項逐步選擇外包，交由專業(yè)公司打理，改變以往物業(yè)公司事無巨細，苦活臟活累活全包的狀態(tài)。

物業(yè)公司還要善于利用移動互聯(lián)網(wǎng)，比如萬科、龍湖、保利、綠地等大型房產(chǎn)物業(yè)可以在APP或微信公眾號上收繳物業(yè)費了。

此外，物業(yè)公司還可與一些優(yōu)質(zhì)O2O項目合作，從外部引進社會資源，為社區(qū)居民提供互聯(lián)網(wǎng)+益民服務(wù)。

“去物業(yè)化”其實是一個從對物的管理轉(zhuǎn)移到對人的服務(wù)的過程，物業(yè)公司應(yīng)從靠收物業(yè)費的單一盈利模式，轉(zhuǎn)變到深挖居民家庭生活消費的無限潛力。

社區(qū)是一個巨大的長尾市場，覆蓋了餐飲、生鮮、家電家具維修、租房、二手房、家政、家裝、汽車、教育、婚慶、家庭娛樂、醫(yī)療保健、理財?shù)确椒矫婷?，充滿無數(shù)市場機遇；物業(yè)公司在居民的衣、食、住、行、用、文、教、樂、財?shù)确矫婵梢源笥凶鳛椋瓤梢詳[脫傳統(tǒng)物業(yè)長期處于價值鏈下游的地位；還可以為社區(qū)家庭提供貼身的“管家式服務(wù)”；與O2O的線上管家相比，更加能夠讓業(yè)主放心和信任，因而更有競爭力，極大提升物業(yè)公司的附加值。

“去物業(yè)化”不過是“物業(yè)2.0"的另一種表述，為了回歸物業(yè)公司的服務(wù)本質(zhì)，贏得更大的生存空間。

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